Bubble or not Bubble

Tingginya permintaan dan melonjaknya harga perumahan membuat otoritas khawatir bahwa sektor itu tengah menggelembung. Namun demikian bagi pengembang dan perbankan hal itu bukanlah sesuatu yang menakutkan.

Dalam sebuah drama terkenal karya William Shakespeare, Hamlet, mengatakan ungkapan terkenal: to be or not to be. Pangeran Denmark, itu mempertanyakan makna hidup, dan apakah berguna atau tidak untuk tetap hidup ketika hidup mengandung begitu banyak kesulitan.

Bicara soal kesulitan dan masalah, perekonomian Indonesia tak pernah sepi dari hal itu. Namun demikian otoritas telah banyak mengambil pelajaran dari kesulitan-kesulitan itu, terutama kesulitan ekonomi yang terjadi pada 1998.

Pengalaman pahit krisis ekonomi 97-98, tidak hanya membekas tetapi juga telah mengukir di dalam pikiran dan benak para pengambil kebijakan. Oleh karena itu setiap kemungkinan atau simptom yang akan membawa perekonomian Indonesia ke lembah kekisruhan seperti 15 tahun lalu itu, buru-buru akan diredam, tak peduli bagaimanapun sulitnya, berapapun biayanya.

Kebijakan pemerintah yang menyuntikkan dana kepada Bank Century bisa dijadikan contoh nyata. Para pemilik otoritas bidang ekonomi memutuskan untuk menolong bank yang dinilai akan memberi efek domino pada sektor keuangan jika dibiarkan mengalami default, meski belakangan kebijakan tersebut menuai kritik bahkan hingga ke ranah politik.

Dan kini, di mata otoritas perbankan gejala itu mulai terlihat pada sektor properti. Harga-harga perumahan, apartemen maupun tempat usaha terus melenting. Harga properti residensial di Jakarta dalam lima tahun terakhir mencapai pertumbuhan hingga 80 persen. Sementara itu, konsultan properti, Cushman & Wakefield dalam risetnya menyatakan harga rumah di Jakarta sudah naik sekitar 100 persen dalam tiga tahun terakhir. Bandingkan dengan tingkat inflasi Jakarta yang pada periode yang sama hanya 16,3 persen. Kondisi ini membuktikan bahwa Indonesia, khususnya Jakarta merupakan salah satu lokasi investasi properti paling menarik di Emerging Market

Karena itu pulalah Ibukota negara Indonesia dinobatkan sebagai lokasi investasi prospektif nomor satu di Asia Pasifik. Dalam pemeringkatan tahunan yang dilakukan Pricewaterhouse Coopers dan Urban Land Institute, posisi Jakarta – Indonesia melonjak drastis dari ranking 11 pada tahun 2012 menjadi jawara nomor satu di tahun 2013.

Alih-alih membuat jumawa, peringkat nomor wahid itu justru membuat otoritas semakin khawatir bahwa kondisi tersebut berpotensi akan membawa Indonesia kembali ke masa krisis. Kenaikan harga-harga properti yang terus menerus mendekatkan perekonomian pada kemungkinan gelembung (bubble) di sektor itu. Indonesia pernah mengalami bubble properti pada pertengahan tahun 1997 yang kemudiaan pecah dan mengakibatkan krisis ekonomi di sepanjang tahun 1998-2000.

Kenaikan harga properti yang drastis saat itu tercermin dari melesatnya penyaluran kredit properti dalam bentuk kredit pemilikan rumah (KPR) atau sejenisnya. Pada tahun 1995 atau di saat harga properti sedang melonjak, laju kredit sektor properti mencapai 29 persen sedangkan rata-rata pertumbuhan kredit berbankan nasional waktu itu 24 persen. Setahun berikutnya, harga properti semakin meroket dan mendongkrak kredit yang disalurkan ke sektor ini menjadi diatas 30 persen. Pada masa itu, tingkat inflasi sebesar 8,6 persen.

Kemudian pada 1997, berbarengan dengan nilai tukar rupiah yang anjlok, gelembung tersebut pecah dan membuat kredit di sektor properti menjadi macet sehingga membuat Indonesia terperosok ke dalam krisis. Perekonomian pun harus tertatih-tatih terlebih dahulu selama lebih hampir lima tahun sebelum akhirnya benar-benar bangkit. Ketika itu, kredit macet sektor properti di perbankan nasional yang kemudian dialihkan ke Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) mencapai Rp 70 triliun.

Trauma itu terus membekas di benak otoritas hingga kini dan mereka bertekad hal itu tidak boleh terulang. Melalui sebuah survei, Bank Indonesia memberi sinyal bahwa sektor properti tengah berjalan dengan penutup maka ke arah bubble.

Berdasarkan Survei Properti Komersial yang dikeluarkan oleh BI, penyaluran kredit properti hingga Juni 2013, mencapai Rp433,31 triliun. Jumlah tersebut tumbuh sekitar 12,78 persen dibanding kuartal sebelumnya atau 20,89 persen dibanding 12 bulan sebelumnya.

Kredit properti tersebut memberikan kontribusi sebesar 14,47 persen dari total outstanding kredit bank umum atau sekitar Rp2.993,6 triliun. Secara triwulanan, pertumbuhan terbesar dialami oleh kredit konstruksi yang tumbuh sebesar 17,07 persen. Lalu diikuti perumahan dan apartemen (KPR dan KPA) yang tumbuh 12,30 persen.

Sementara proporsi dalam kredit properti tidak mengalami perubahan signifikan dari triwulan terakhir. Kredit perumahan masih merupakan pangsa terbesar dalam kredit properti yakni sebesar 59,97 persen, diikuti dengan kredit kontruksi sebesar 25 persen dan kredit real estate sekitar 15,03 persen.

Hal itu cukup membuat BI khawatir bahwa sektor perumahan akan mengalami bubble jika tidak segera dimitigasi. Apalagi sebelumnya pada Juni tahun lalu, BI sudah memperketat aturan pembelian rumah dengan mengeluarkan regulasi loan to value (LTV). Akan tetapi tampaknya aturan itu tidak mempan sehingga BI merasa perlu memperketatnya kembali. “Untuk jenis (tipe rumah) tertentu mungkin, kemungkinannya besar itu bubble,” ujar Deputi Gubernur BI Halim Alamsyah beberapa waktu lalu.

Menurut laman investopedia, bubble sektor perumahan adalah sebuah kondisi melonjaknya harga perumahan yang didorong oleh permintaan dan spekulasi. Gelembung sektor perumahan biasanya dimulai dengan peningkatan permintaan. Spekulan kemudian memasuki pasar, dan mencoba memancing keuntungan melalui pembelian jangka pendek untuk dijual kembali. Hal ini semakin memicu permintaan. Pada titik tertentu, permintaan menurun atau mandeg pada saat pasokan meningkat, dan hal itu mengakibatkan penurunan tajam pada harga dan gelembung pun pecah.

Berdasarkan pengertian itu, tidak salah jika bank sentral menilai busa di sektor perumahan memang tengah menggelembung. Bahkan indikator maraknya aksi spekulasi yang muncul di sektor itu ditemukan oleh BI dalam sebuah survei.

Dalam survey yang diumumkan dua bulan lalu, BI menemukan bahwa saat ini banyak orang yang berinvestasi di sektor properti. Bahkan ada ribuan orang yang bisa membeli 9 rumah sekaligus melalui kredit di perbankan.

BI mencatat nasabah KPR yang membeli lebih dari dua rumah berjumlah 35,2 ribu orang dengan portofolio kredit mencapai Rp 31,8 triliun. Kemudian yang tengah mencicil dua rumah melalui skema KPR itu sekitar 31,3 ribu orang dengan nilai Rp 29 triliun. Sementara yang mencicil dua hingga sembilan rumah melalui KPR terdapat 35,2 ribu orang. Terdapat juga 3.884 debitur yang mencicil 3 bahkan sampai 9 rumah melalui skema KPR di bank. “Ada juga yang mencicil 9 sampai 12 bahkan 12 sampai 15 rumah. Dan jumlahnya juga ribuan,” kata Halim Alamsyah.

Masih Jauh

Meski demikian tidak semua pihak sepakat dengan kesimpulan otoritas. Yang paling menolak tentu adalah para pengembang properti. Kendati harga-harga terus naik konsisten setiap bulannya, mereka tetap tidak menerima kesimpulan bahwa sektor properti mulai menggelembung.

Potensi gelembung (bubble) ekonomi di sektor properti, menurut mereka masih jauh. Kenaikan harga rumah di lokasi-lokasi tertentu dalam beberapa tahun terakhir memang bergerak cepat, namun kenaikan tidak merata di semua lokasi. Lalu adanya kontrol yang cukup ketat dari otoritas perbankan juga turut menjaga stabilitas pasar properti terutama di Jakarta, yang makin menjauhkan adanya potensi bubble dalam jangka pendek.

Olivia Surodjo, Sekretaris Perusahaan PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) menyebutkan kondisi pasar properti di dalam negeri jauh berbeda dari Amerika Serikat. Dia menilai campur tangan Bank Indonesia dengan menaikkan uang muka kredit pemilikan rumah (KPR) menjadi minimal 30 persen dianggap positif, karena sedikit menahan laju penjualan.

Tahun lalu, tepatnya pada Juni 2012, BI mengeluarkan aturan yang mewajibkan setiap nasabah yang membeli rumah bertipe 70 meter persegi atau lebih besar dari itu dengan menggunakan kredit bank, wajib menyiapkan uang muka sebesar 30 persen dari harga rumah.

Sementara itu menurut pengembang yang lain, masih jauhnya potensi bubble properti di Indonesia karena kenaikan harga yang terjadi belum masif dan besar-besaran seperti yang terjadi di AS sebelum 2008 atau Jepang sebelum 1995.

Hal itu diungkapkan oleh Presiden Direktur PT Bakrieland Development Tbk Hiramsyah S Thaib. Menurut dia lagi, kenaikan harga yang terjadi di Indonesia juga belum berlangsung terlalu lama, setelah terjerembab krisis ekonomi 97-98. Negara-negara di kawasan ASEAN rata-rata pulih dari krisis ekonomi 1997 pada tahun 2000 dan masalah kredit macet sudah bisa diatasi.

Berbeda dengan Indonesia yang baru selesai mengatasi krisis 1998 pada tahun 2004. Harga properti pun cenderung datar sepanjang 1997-2004. Setelah itu, tahun 2006 baru mulai naik. Tapi terkena dampak krisis ekonomi 2008, kenaikan harga pun berhenti lagi dan mulai bergerak pelan lagi pada 2010. “Artinya, sebetulnya kita di properti Indonesia sudah menahan harga dari tahun 1997," ujar Hiramsyah.

Over Value bukan Bubble

Apa yang diyakini oleh pengembang mendapat dukungan dari pengamat properti Panangian Simanungkalit. Menurut dia, untuk saat ini gelembung properti sulit terjadi di Indonesia. Selain karena kondisi makro ekonomi relatif baik, secara keseluruhan kredit perbankan untuk sektor properti masih di bawah rata-rata kredit nasional.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang hingga kini masih berada pada level 6 persen dengan tingkat inflasi 4,5 persen plus minus 1. Sedangkan kredit yang disalurkan perbankan ke sektor properti hanya 14 persen, sementara rata-rata kredit perbankan 21 persen.

Pertumbuhan ekonomi yang konsisten selama lima tahun terakhir juga membuat lapisan kelas menengah terus bertambah. Menurut McKinsey Global Institute, saat ini jumlah kelas menengah di Indonesia sekitar 50 juta orang, dan pada tahun 2030 diperkirakan akan meningkat jadi 170 orang. Kelas menengah di sini adalah penduduk dengan pendapatan bersih per tahun di atas 3.600 dollar AS.

Dengan potensi itu tak pelak, kata sebagian besar pengamat, pasar properti Indonesia akan terus mengalami kenaikan. Ali Tranghanda adalah pengamat properti yang juga Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) mengatakan dalam sebuah artikel bahwa sejak 2009 siklus properti Indonesia memasuki tahap percepatan dan diperkirakan tahun ini mencapai titik tertinggi.

Saat ini besarnya permintaan KPR, kata dia, merupakan gambaran permintaan pasar konsumen yang tinggi, khususnya end user yang menguasai 75 persen pengguna KPR. “Dengan demikian, pasar konsumen relatif lebih nyata dibandingkan pasar investor (spekulan) yang merupakan pasar semu,” kata Ali.

Peranan konsumen investor, oleh karena itu, sangat mempengaruhi peningkatan pasar properti yang tinggi. Namun, diakui memasuki tahun 2013, pasar relatif sudah menunjukkan kejenuhan karena harga yang sudah mulai terlalu tinggi. “ (Tetapi) yang terjadi adalah over value, bukan bubble,” kata Ali.

Kenaikan harga yang signifikan hanya terjadi di segmen menengah atas dan terjadi khususnya di sektor hunian tapak (landed residential), apartemen, dan harga sewa perkantoran. Itupun hanya terjadi di beberapa lokasi, sehingga tidak menggambarkan pasar properti secara keseluruhan.

“Dari sisi perbankan kredit, rasio kredit bermasalah pun masih dibawah 3 persen dengan rasio kredit properti terhadap keseluruhan kredit masih dibawah 15 persen sehingga terlalu dini menyebutkan pasar properti sudah mengalami bubble,” jelas Ali.

Bagi pengembang dan perbankan selama permintaan tetap tinggi maka sektor properti masih jauh dari bubble. Apalagi hingga saat ini ada kesenjangan antara kebutuhan rumah bagi masyarakat Indonesia dan pasokan dari pengembang. Selain itu porsi kredit KPR terhadap yang masih minim dibandingkan dengan produk domestik bruto membuat optimisme itu membesar.

Berdasarkan catatan dari Bank Tabungan Negara (BTN), permintaan rumah mencapai 800.000 unit setiap tahunnya, sedangkan pasokannya hanya mencapai separonya saja. “Selisih kebutuhan itu terus membesar karena adanya backlog perumahan yang belum terselesaikan,” kata Direktur Utama BTN Maryono. "Kami yakin Indonesia masih jauh dari bubble.”

Menurut dia, porsi KPR dan PDB Indonesia masih di kisaran di bawah 5 persen, jauh di bawah AS yang mencapai 88 persen atau Malaysia yang hampir 30 persenan, Australia sekitar 80 persen dan Thailand 15 persen.

Boleh jadi apa yang dikatakan pengembang, perbankan dan pengamat memang benar bahwa bubble belum akan datang dalam waktu dekat ke perekonomian Indonesia. Namun seperti dalam drama Hamlet, di mana dia sampai pada kesimpulan bahwa alasan utama manusia tetap hidup adalah ketakutan akan kematian, boleh dibilang para pengembang dan perbankan juga demikian. Artinya optimisme mereka bahwa tidak akan terjadi gelembung sektor properti bukan berarti mereka berani menghadapi risiko bubble, melainkan karena mereka takut menghadapinya.

Jadi, bubble or not bubble...

Harga Properti Residensial di Pasar Sekunder Jakarta

Triwulan I-2013

Wilayah	Harga Rumah (Rp/Unit)	Pertumbuhan (% yoy)	Harga Tanah (Rp/m2)	Pertumbuhan (% yoy)
Jakarta Barat
- Kelas Menengah	1.347.735.682	15,39%	7.343.916	17,53%
- Kelas Atas	3.107.688.633	15,72%	7.794.799	19,15%
Jakarta Utara
- Kelas Menengah	1.281.436.042	16,59%	10.695.769	18,66%
- Kelas Atas	3.925.662.698	17,76%	9.388.905	21,83%
Jakarta Pusat
- Kelas Menengah	878.077.974	16,45%	5.496.621	19,12%
- Kelas Atas	7.947.840.149	18,79%	16.421.537	22,42%
Jakarta Timur
- Kelas Menengah	1.016.720.282	15,78%	4.878.434	17,03%
- Kelas Atas	1.885.482.414	16,61%	5.532.022	19,10%
Jakarta Selatan
- Kelas Menengah	1.490.612.989	15,83%	7.526.167	17,22%
- Kelas Atas	7.196.043.493	18,14%	9.501.813	21,70%

Sumber: Bank Indonesia/diolah

Keterangan:

Harga rumah mencakup harga tanah dan bangunan. Harga rumah merupakan harga rata-rata menurut pengelompokannya; Harga tanah merupakan harga rata-rata menurut pengelompokannya

Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Residensial

Triwulan I-2013

Kota	Tipe Bangunan
	Kecil	Menengah	Besar	Total
Bandung	6,11%	10,91%	2,61%	5,78%
Bandar Lampung	16,37%	3,22%	6,93%	8,78%
Banjarmasin	5,53%	3,36%	3,19%	4,03%
Denpasar	8,82%	10,16%	18,73%	12,54%
Palembang	8,40%	11,97%	5,10%	8,47%
Semarang	3,88%	5,00%	5,39%	4,76%
Yogyakarta	5,56%	3,73%	2,77%	4,02%
Padang	12,24%	5,70%	1,66%	6,55%
Medan	22,22%	8,30%	9,88%	13,41%
Makassar	18,49%	14,40%	6,97%	13,25%
Manado	10,41%	10,86%	2,28%	7,84%
Surabaya	16,28%	11,47%	19,47%	15,75%
Pontianak	11,29%	10,29%	0,00%	7,13%
Jabodebek-Banten	19,96%	10,79%	6,56%	12,39%
Gabungan 14 Kota	16,27%	10,03%	7,34%	11,19%

Sumber: Bank Indonesia

Berakhirnya Era Pelonggaran

Sinyal berakhirnya kebijakan stimulus moneter bank sentral AS telah mengguncang pasar keuangan dunia. Dan apabila rencana tersebut benar-benar terwujud maka hal itu menjadi pertanda bahwa era pengetatan moneter dimulai.

Mungkin pertanyaan yang paling banyak muncul di dalam benak para pelaku ekonomi saat ini adalah, kapankah The Fed benar-benar mengakhiri kebijakan stimulusnya. Karena jawaban dari pertanyaan itu bisa menjadi titik awal sebuah era baru dalam perekonomian global.

Tak pernah dalam sejarah ekonomi modern suku bunga di beberapa negara sudah sangat rendah dalam jangka waktu yang cukup lama. Lihat saja Jepang, Amerika Serikat, Inggris, dan kawasan Eropa di mana suku bunganya sudah sangat rendah, bahkan ada yang kurang dari 1 persen. Indonesia juga termasuk negara yang mengikuti tren itu sejak bank sentral dipimpin oleh Darmin Nasution yang membawa bunga acuan ke level terendah sepanjang masa, 5,75 persen.

Pebisnis, investor, dan perbankan benar-benar memanfaatkan peluang tersebut. Di AS misalnya, langkah The Fed untuk mengguyur dana lewat pasar obligasi digunakan pelaku ekonomi untuk meminjam uang di pasar obligasi, mengunci pembiayaan murah dalam beberapa tahun ke depan. Di Indonesia pun demikian, meski hanya tampak di sebagian sektor saja. Kebijakan suku bunga rendah Bank Indonesia yang direspons dengan makin murahnya bunga kredit perumahan membuat sektor ini mulai booming. Pasar properti dalam negeri sangat bergairah hingga memaksa bank sentral beberapa kali mengingatkan akan bahaya bubble.

Akan tetapi semua itu tidak lama lagi akan berakhir, dan sinyal yang ditunggu adalah sirene berakhirnya kebijakan quantitatave easing The Fed. Kebijakan stimulus ekonomi dengan mengguyur dana ke perekonomian lewat pembelian obligasi langsung di pasar ini telah berlangsung empat tahun. Dan menurut beberapa analis dan ekonom, bank sentral AS tengah bersiap untuk mengurangi secara bertahap kebijakan stimulusnya karena melihat beberapa indikator keuangan mulai memperlihatkan tanda-tanda perbaikan.

Bank sentral AS sudah menggelontarkan triliunan dollar untuk mempertahankan ekonominya agar tidak ambruk akibat krisis 2008 dalam tiga kali periode pemberian stimulus. Kebijakan pertama keluar pada akhir 2008 untuk menyelamatkan ekonominya dari krisis dengan menyuntikkan likuiditas sebanyak 1,75 triliun dollar AS atau lebih dari Rp16.625 triliun. Kebijakan ronde kedua keluar pada November 2010 dengan memberi infus sebesar 600 miliar dollar AS atau sebesar Rp5.700 triliun karena ekonomi dinilai masih lambat dan angka pengangguran hampir berjumlah 10 persen. Dan kebijakan stimulus ketiga mulai pada September 2012 yang berisi dana 40 miliar dollar AS atau sekitar Rp380 triliun dan empat bulan kemudian meningkat menjadi 85 miliar dollar AS.

Lalu pada awal tahun ini tanda-tanda bahwa kebijakan itu akan diakhiri muncul. Imbal hasil obligasi dan suku bunga KPR di negeri Paman Sam itu mulai merangkak naik, menjauhi posisi terendah dalam sejarah. “Jika data-data selanjutnya konsisten dengan prediksi ini, Komite akan  mengantisipasi bahwa hal itu akan menjadi saat yang tepat untuk menormalkan laju pembelian (obligasi) bulanan pada akhir tahun ini,” kata Gubernur The Fed Ben Bernanke dalam pertemuan dengan parlemen pada Juni lalu.

Pernyataan itu dibaca oleh pasar sebagai pertanda bahwa kebijakan stimulus keuangan AS akan segera berakhir. Akhirnya investor pun meresponsnya dengan memindahkan aset-aset mereka dari negara-negara seperti Indonesia kembali ke dollar AS yang telah menjadi safe haven lagi.

Perekonomian Indonesia kemudian mengalami turbulensi selama dua bulan ini. Nilai tukar rupiah dan indeks saham anjlok di tengah masih defisitnya neraca transaksi berjalan dan neraca perdagangan. Dan ketidakpastian kapan pluit resmi tanda berakhirnya kebijakan pelonggaran kuantitatif itu ditiup oleh The Fed makin membuat perekonomian dengan 240 juta orang ini makin berguncang.

Bank Indonesia dan pemerintah secara hampir bersamaan mengeluarkan kebijakan untuk mengantisipasi agar pelemahan perekonomian tidak berlanjut. BI memberikan ruang yang lebih luas bagi pelaku ekonomi untuk menyimpan dollar AS di dalam negeri, sementara pemerintah menekan impor (barang mewah) sekaligus mendorong ekspor serta memastikan tidak ada korban pemutusan kerja dari sektor industri.

Meski begitu, persoalan tidak selesai begitu saja. Dewan Gubernur BI menilai ketidakpastian pengurangan bertahap (tapering) stimulus moneter oleh the Fed terus akan terus memberikan tekanan pada pasar keuangan di berbagai negara. Penarikan modal dan meningkatnya risiko investasi menyebabkan penurunan harga saham, meningkatnya yield obligasi, dan pelemahan nilai tukar. Dan itu terjadi di hampir semua emerging market.

Tekanan yang tinggi pada pasar keuangan global ini terjadi di tengah melambatnya pertumbuhan ekonomi dunia dan kawasan Asia, termasuk China dan India, serta terus menurunnya harga komoditas primer, kecuali harga minyak. “Kondisi ini akan terus memberikan tekanan pada kinerja perdagangan dan pasar keuangan Indonesia,” ujar Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI Difi A Johansyah dalam siaran persnya.

BI juga melakukan langkah tak biasa dengan menaikkan suku bunga acuan dua kali dalam periode kurang dari satu bulan, yaitu pada awal dan akhir Agustus. Otoritas menaikkan suku bunga acuannya sebesar 50 bps dari 6,5 persen menjadi 7 persen. BI juga menaikkan suku bunga lending facility sebesar 25 bps menjadi 7 persen dan suku bunga deposit facility sebesar 50 bps menjadi 5,25 persen.

Jaga Inflasi

Langkah menaikkan BI Rate itu diharapkan dapat memperkuat pengendalian ekspektasi inflasi dan memitigasi risiko pengaruh pelemahan rupiah terhadap inflasi dan sebaliknya. “Kebijakan ini juga sebagai bagian dari langkah untuk menekan defisit transaksi berjalan menuju pada tingkat yang sehat dan berkesinambungan,” kata BI lagi.

Level suku bunga 7 persen terakhir kali terjadi empat tahun lalu, tepatnya pada Juni 2009. Saat itu, suku bunga turun dari tingkat 7,25 persen yang ditetapkan sebulan sebelumnya. BI sendiri sejak 9 Februari 2012, tidak pernah menaikkan tingkat suku bunga. Mereka mempertahankan suku bunga di posisi 5,75 persen dalam 15 bulan hingga Mei 2013. Adapun suku bunga tertinggi terjadi pada periode 6 Desember 2005 sampai dengan 5 April 2006, yaitu di angka 12,75 persen.

Di sisi lain sampai 28 Agustus 2013 lalu, rupiah ditutup pada Rp10.945 per dolar AS, atau terdepresiasi sebesar 11,9 persen secara point-to-point dari posisi akhir Desember 2012.

Gubernur Bank Indonesia Agus DW Martowardojo mengatakan kebijakan menaikkan suku bunga acuan dilakukan demi menjaga inflasi dan nilai tukar. Langkah tersebut juga sudah mempertimbangkan kondisi global yaitu kemungkinan bank sentral AS akan melakukan pengurangan quantitative easing  pada September dan kemungkinan melonjaknya harga minyak karena gejolak di Suriah dan Mesir. “Ini adalah kondisi yang kita perlu respons karena kita tidak ingin (inflasi) ini menjadi dua digit,” ujar Agus yang memprediksi bahwa inflasi akan berada di level 9-9,8 persen dengan kenaikan BI Rate ini.

Berdasarkan survei yang dilakukan Wall Street Journal terhadap 50 ekonom pada Maret lalu didapati sebuah prediksi mengenai kapan kebijakan stimulus The Fed akan berakhir. Ekonom-ekonom tersebut memprediksi bahwa kebijakan pembelian obligasi masih akan berlangsung setidaknya setahun lagi. sementara suku bunga jangka pendek rendah akan bertahan dalam dua tahun ke depan.

Para ekonom yang disurvei juga menyimpulkan bahwa pada November 2013, Mei 2014, dan Juni 2015 akan berlangsung peristiwa penting. Mereka memprediksi pada waktu-waktu itu, The Fed akan mulai mengurangi pembelian obligasi bulanannya, menghentikan pembelian obligasi dan mulai mempertimbangkan secara serius untuk menaikkan suku bunga jangka pendek.

Maka dari itu mata para investor dan regulator di seluruh dunia saat ini tengah tertuju pada bank sentral AS tak terkecuali Bank Dunia. Jika The Fed menaikkan suku bunga maka tak pelak hal itu akan diikuti oleh lebih banyak otoritas di negara lain. Oleh karena itu lembaga donor itu mengkhawatirkan dampak ekonomi yang terjadi jika bank sentral di berbagai negara mulai menghentikan kebijakan pelonggaran moneter.

Maka dari itu Bank Dunia kini memonitor secara ketat segala kemungkinan dari kebijakan-kebijakan moneter tersebut, terutama implikasinya bagi dana bantuan pembangunan. Selama hampir lima tahun belakangan bank-bank sentral negara maju telah melancarkan sejumlah pelonggaran moneter yang bertujuan merangsang ekonomi mereka. Langkah yang diambil mencakup suku bunga yang sangat rendah serta program pembelian obligasi guna menjaga bunga kredit jangka panjang tetap rendah.

 “Salah satu kehawatiran kami adalah apa yang akan terjadi jika kelonggaran ini mendadak dihentikan dan apa dampaknya bagi permodalan untuk negara-negara berkembang,” kata Presiden Bank Dunia, Jim Yong Kim.

Ekonomi Mengetat

Di lain pihak, keputusan bank sentral yang menaikkan BI Rate menjadi 7 persen dinilai beberapa kalangan tidak efektif untuk mengatasi inflasi dan menghambat merosotnya nilai rupiah terhadap dollar AS. Langkah itu hanya akan meningkatkan suku bunga kredit dan menurunkan daya beli masyarakat.

Menurut Rektor Institut Bisnis dan Informatika Indonesia (IBII), Anthony Budiawan kebijakan menaikkan suku bunga tidak tepat diambil. "Sebetulnya inflasi yang terjadi di Indonesia ini bukan karena moneter, sehingga tidak tepat apabila kebijakan moneter yang diambil," kata dia.

Inflasi yang terjadi, kata Anthony, disebabkan karena dua hal, yaitu kenaikan Bahan Bakar Minyak (BBM) dan kelangkaan barang. Pemerintah sudah menaikkan harga BBM bersubsidi sejak Juni dan hampir bersamaan dengan itu terjadi kelangkaan pada beberapa komoditas kebutuhan pokok masyarakat . “Jadi, mau naik berapapun BI Rate itu, tetap saja inflasi,” kata Anthony.

Senada dengan itu, pengamat ekonomi dari STIE Prasetya Mulya, Djoko Wintoro menerangkan, keputusan menaikkan BI Rate sebesar 50 basis poin dalam satu bulan adalah langkah yang kurang pas diambil di masa seperti saat ini.

Menurut dia, dinaikkannya BI Rate berpotensi memberikan dampak domino yang pada akhirnya justru akan membebani kalangan usaha dan pemerintah sendiri dari sisi pajak. “Dengan adanya BI Rate ini dipandang perbankan sebagai minimum rate yang harus ditanggung untuk dinaikkan. Kalau bunga kredit dinaikkan maka beban bunga utang yang ditanggung pengusaha juga meningkat," kata Djoko.

Jika beban bunga meningkat, lanjut Djoko, beban pokok usaha juga akan ikut meningkat. Sementara beban pokok usaha meningkat, pengusaha juga sulit melakukan penaikan harga jual produk lantaran daya beli masyarakat menurun.

Sementara itu pelaku usaha menilai bahwa langkah menaikkan BI Rate sebagai sinyal penjelas kepada pasar setelah otoritas mengeluarkan beberapa paket kebijakan yang dinilai belum jelas. “Begitu terjadi pelemahan rupiah tidak ada action dari otoritas moneter pasar mulai merasa takut. Ya takut, ini arahnya mau ke mana. Sementara, kita tahu lelang pemerintah kemarin SUN sudah hampir 8,7 persen untuk yang sepuluh tahun, sementara BI Rate masih 6,5 persen. Nah, disparitasnya terlalu jauh, pasar bingung, ini mau kemana,” kata pengusaha Chairul Tanjung yang juga Ketua Komite Ekonomi Nasional (KEN).

Kolam Dangkal di Ujung Harapan

Pengawas bursa menghadapi risiko yang cukup kompleks dalam meng-conduct pasar modal yang masih dangkal, agar bisa berperan optimal bagi perekonomian. Oleh karena itu otoritas berencana menggelar sederet langkah untuk memperdalam pasar.                              

Pasar modal Indonesia, sempat mendapatkan predikat terbaik berdasarkan penilaian pada kinerja sepanjang triwulan pertama tahun ini. Bursa saham Indonesia hanya kalah dari Nikkei Jepang. Hingga akhir Maret lalu, indeks sebesar 614 poin atau sebesar 14,46 persen, sementara indeks Nikkei naik 1900 poin atau setara 18,67 persen.

Akan tetapi menjelang triwulan kedua berakhir, keadaan berubah. Sejak awal Juni, indeks saham di Bursa Efek Indonesia (BEI) tampak tertekan dan anjlok. Padahal beberapa hari sebelumnya mencatatkan level tertingginya dalam sejarah yaitu sebesar 5.200. Hingga pekan kedua Juli, indeks harga saham gabungan (IHSG) berada pada kisaran 4.420 dan terus merosot jika tak ada perkembangan positif.

Hengkangnya investor asing dari bursa disebut-sebut sebagai biang keladinya melorotnya IHSG dari posisi terkuatnya. Bahkan keluarnya dana asing sudah dimulai sejak akhir Mei. Aksi jual oleh para investor asing itu didorong kabar bahwa Bank Sentral Amerika Serikat akan menghentikan secara bertahap kebijakan pelonggaran moneter (quantitative easing/QE) seiring perbaikan ekonomi negara adidaya tersebut.

Sebenarnya, dana-dana asing yang hengkang dan merontokkan indeks saham tidak hanya terjadi di Indonesia. Namun demikian, pasar modal Indonesia dinilai terjerembap relatif lebih dalam dibandingkan bursa lainnya. Mengapa demikian? Jawaban yang paling mudah diutarakan adalah karena banyaknya investor asing yang bermain di pasar modal Indonesia, bahkan cenderung begitu dominan.

Jadi ada ataupun tidak ada pemicu –seperti membaiknya perekonomian AS atau kebijakan The Fed, jika investor asing kompak untuk mengalihkan dananya ke luar Indonesia, maka bursa saham akan langsung bergolak. Dengan kata lain, pemodal asing masih masih sangat mempengaruhi (kalau tidak mau dibilang menguasai) pasar modal Indonesia.

Menurut data otoritas pengawas bursa, Bapepam LK, sebelum dilebur ke dalam Otoritas Jasa Keuangan, meskipun selalu mengalami pertumbuhan dalam beberapa tahun, jumlah rekening efek pemodal domestik masih berkisar 300 rekening. Sementara dari sisi jumlah investor, angkanya masih berada di kisaran 400 ribu orang. Jika dibandingkan dengan jumlah penduduk Indonesia angka itu hanya hanya mencapai 1 persen, sementara di negara-negara kawasan Asia Tenggara angkanya bisa mencapai 10 hingga 30 persen.

Saat ini, menurut data yang sama, perbandingan antara investor mancanegara dan domestik adalah 55-45. Lebih jauh lagi, jika dilihat dari porsi kepemilikan sahamnya, dominasi investor asing bisa mencapai 58 persen. Porsi itu jelas membuat pasar modal Tanah Air rentan dengan aksi hit and run. Investor asing yang rata-rata bermodal kakap bisa dengan mudah memindahkan dana-dananya di sini ketika melihat pasar modal negara lain lebih menguntungkan.

Seperti yang terjadi dua bulan belakangan ini. Bahkan seperti dilansir oleh Otoritas Jasa Keuangan, dana asing yang keluar selama sebulan kisruh pasar modal atau selama bulan Juni, mencapai Rp5 triliun. Penarikan dana asing bahkan sudah dimulai sejak Mei. Menurut data dari creative trading system.com selama Mei dana asing yang keluar adalah sebesar Rp7,8 triliun. Jumlah itu dinilai sebagai outflow bulanan kedua terbesar sepanjang sejarah pasar modal nasional.

Menurut laman itu, sampai awal di awal bulan Mei total dana asing yang masuk sejak awal tahun sebesar Rp18,5T, artinya sebesar 42 persen dari yang sudah masuk sepanjang tahun 2013 keluar sepanjang Mei.

Asing, kata laman itu lagi, sedang mempraktikkan istilah ‘sell in May and go away’. “...(istilah itu) bukan hanya mengindikasikan saham-saham akan bergerak turun di bulan Mei, melainkan dimulai bulan Mei sampai bulan Oktober,” kata laman itu.

Pengaruh asing yang kebanyakan merupakan pemodal besar, telah mendominasi bursa saham selam bertahun-tahun. Besarnya peran investor mancanegara itu disebabkan oleh minimnya investor domestik yang terjun ke pasar saham. Fakta itu –bersama dengan masih sedikitnya instrumen yang ada –yang membuat pasar modal Indonesia seringkali disebut ‘masih dangkal’. Ibarat kolam yang dangkal, jika sedikit saja ada gerakan dari ikan yang besar maka kolam itu akan beriak dan bergolak.

Maka dari itu tidaklah mengherankan jika pasar modal Indonesia kerap kali menjadi ajang spekulasi bagi pemodal-pemodal kakap yang biasanya berasal dari mancanegara. Dana-dana milik investor asing bisa dengan mudah keluar begitu melihat risiko yang bisa mengikis dananya di pasar dalam negeri atau melihat potensi lebih besar di pasar negara lain. Guncangan di pasar modal pada Mei dan Juni lalu membuktikan betapa gerakan investor asing selalu menggoyang bursa.

Regulator bukannya tidak mengetahui kenyataan itu. Masalah, minimnya investor lokal dan investor ritel sudah menghantui pikiran sejak beberapa tahun lalu. Sejak tiga tahun lalu, sejak masih di tangan Bapepam LK, otoritas sudah menggulirkan rencana induk untuk mengembangkan pasar modal.

Terkait peningkatan jumlah investor lokal dan ritel, Bapepam sejak 2010 sudah mewajibkan perusahaan efek yang merupakan anggota bursa untuk memiliki pemodal domestik dalam jumlah tertentu. Di sisi lain, otoritas juga akan melakukan edukasi dan sosialisasi yang akan difokuskan untuk mendongkrak investor ritel di pasar modal.

Akan tetapi, selain masalah minimnya investor, pasar modal juga dihinggapi masalah minimnya perusahaan yang sudah terbuka atau telah menjadi emiten. Saat ini tercatat hanya sekitar 400 persusahaan saja yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Jumlah itu tentu tidak sebanding dengan jumlah perusahaan yang ada pada perekonomian nasional.

Minimnya minat perusahaan-perusahaan untuk menerbitkan saham perdana atau IPO tidak bisa dilepaskan dari proses dan persyaratan yang ada yang dinilai terlalu panjang dan merepotkan. Dokumen yang dipersyaratkan akan bertambah banyak jumlahnya jika calon emiten memiliki banyak anak perusahaan, karena dokumen tersebut mencakup dokumen emiten sendiri maupun dokumen yang terkait dengan anak-anak perusahaannya.

Karena itulah untuk memancing lebih banyak perusahaan agar go public, otoritas melakukan beragam penyederhanaan prosedur dan aturan. Lembaga pengawas sebelum OJK sejatinya sudah melakukan beberapa kajian untuk menyederhanakan proses dan prosedur penawaran umum. Hasil kajian tersebut antara lain rekomendasi untuk menerapkan skema shelf registration dalam rangka penerbitan efek. Skema shelf registration adalah kegiatan penawaran umum atas efek bersifat utang dan atau sukuk yang dilakukan secara bertahap,dalam jangka waktu tertentu dan dalam jumlah tertentu.

Dengan skema ini, emiten cukup menyampaikan satu) kali pernyataan pendaftaran yang kemudian dapat dipergunakan untuk beberapa kali emisi efek dalam suatu periode tertentu, misalnya dua tahun. Meski dipermudah, kebijakan ini tidak dimaksudkan untuk mengurangi kualitas keterbukaan informasi dan jumlah informasi yang harus disampaikan ke publik karena informasi tersebut akan tetap tersedia secara berkala walaupun dalam dokumen yang lebih sederhana. “Skema ini dapat membantu Emiten untuk dapat segera melakukan penawaran umum ketika terdapat kebutuhan dana,” kata dokumen resmi Bapepam-LK yang terbit pada 2009.

Kebijakan lain yang akan diterapkan adalah e-registration untuk menyampaikan pernyataan pendaftaran. Penerapan e-registration diharapkan akan mengurangi biaya yang dikeluarkan Emiten dan meningkatkan kemudahan serta kecepatan emiten dalam menyampaikan pernyataan pendaftaran kepada Bapepam-LK.

Masalah Lain

Sejatinya, masalah yang menggelayuti pasar modal nasional bukan cuma berasal dari dominasi pemodal asing dan sekaligus minimnya investor lokal saja. Menurut Ketua Dewan Komisioner Otoritas Jasa Keuangan (OJK) Muliaman D Hadad setidaknya ada tiga masalah fundamental dalam pasar modal yaitu infrastruktur pendukung, keterbukaan pasar dan penegakkan hukum.

Ketiga hal itu dinilai akan menjadi faktor pendorong pendalaman pasar (market deepening) di bursa nasional. “Pasar yang chetek cenderung akan mudah diombang-ambingkan dan selalu menghadapi masalah likuiditas,”ujar Muliaman.

Untuk memperdalam pasar OJK juga sudah menyiapkan rencana agar lebih banyak perusahaan yang go public serta lebih banyak investor. Selain itu otoritas juga akan merangsang tumbuhnya produk-produk investasi di pasar modal agar investor bisa memiliki pilihan yang beragam dalam menempatkan dananya.

Maka dari itu, OJK sejak berdirinya sudah berancang-ancang untuk segera mengembangkan pasar yang dinilai masih relatif sepi yaitu obligasi. “Perkembangan di pasar obligasi kecil sekali, dan kami akan membuatnya lebih menarik buat investor,” ujar Muliaman.

Menurut mantan Deputi Gubernur Bank Indonesia itu, jika pasar obligasi baik pemerintah maupun korporasi mulai ramai maka pembiayaan korporasi akan ikut marak. Selanjutnya pembangunan infrastruktur diharapkan akan mulai bergerak lebih semarak dan pertumbuhan ekonomi bisa terdongkrak.

Selama ini, pembiayaan sektor riil masih bergantung kepada kredit perbankan. Padahal dana-dana perbankan masih didominasi oleh deposito yang berbunga mahal dan berjangka pendek. “Bagaimana bank bisa leluasa membiayai kredit-kredit infrastruktur kalau sumbernya berasal dari dana-dana deposito jangka pendek?” tanya dia.

Oleh karena itu, kebijakan mendorong pasar obligasi yang akan diterapkan OJK diharapkan tidak hanya akan membuat pasar modal lebih dalam tetapi juga bisa menjadi solusi pembiayaan infrastruktur.

Tahap awal, OJK akan melakukan sosialisasi dan edukasi mengenai investasi di obligasi karena banyak yang belum paham. Otoritas juga sudah memulai langkah untuk memangkas hambatan-hambatan dari sisi pajak ketika awal Juli lalu bersama dengan Direktorat Jenderal Pajak menandatangani nota kesepahaman untuk mengharmonisasikan peraturan perundang-undangan di sektor perpajakan dan jasa keuangan.

Sementara itu, untuk meningkatkan jumlah emiten, OJK juga memiliki beberapa program seperti penyederhanaan prosedur penawaran umum, rasionalisasi kewajiban keterbukaan bagi emiten. “Serta upaya mendorong perusahaan untuk go public,” kata Anggota Dewan Komisioner OJK bidang Pasar Modal, Nurhaida.

Selama lima tahun belakangan, pasar modal Indonesia memang telah mencatatkan hasil yang cukup gemilang. Hal itu dapat dilihat dari beberapa indikator mulai dari IHSG yang pada 2009 hanya di level 2.534,36 dan kini telah menyentuh level 4.609 per 11 Juni 2013. Lalu rata-rata harian perdagangan saham yang melonjak dari Rp 4 triliun di 2009 menjadi Rp 6,8 triliun. Hingga kapitalisasi pasar dari Rp 2.019 triliun dan menjadi Rp 4.522 triliun.

OJK sepertinya punya kewajiban untuk menjaga tren tersebut sekaligus meningkatkannya. Tujuannya tentu bukan untuk mencapai predikat pasar modal terbaik namun lebih dari itu agar pasar modal bisa menjadi sumber pembiayaan yang aman dan stabil agar mampu menjadi bahan bakar pertumbuhan ekonomi.

 ==============================================================

Masalah yang dihadapi Pasar Modal di Indonesia

1. Tingkat bunga deposito yang tinggi, sehingga masyarakat lebih tertarik mendepositokan uangnya daripada menanamkannnya dalam surat berharga di pasar modal. kebijaksanaan dibidang deposito dengan fasilitas perpajakannya yang ada masih lebih menarik dari pada investasi dengan membeli surat berharga di pasar modal.

2. perusahaan umumnya masih dikelola secara tertutup dan kurangnya minat untuk membuka penyertaan modal masyarakat luas.

3. kebijaksanaan kredit relatif lebih menarik bagi perusahaan sebagai sumber pembiayaan dari pada menawarkan saham melalui pasa modal. Persyaratan untuk memperoleh kredit relatif lebih mudah

4. Syarat pemeriksaan  akuntan publik untuk setiap laporan keuangan perusahaan selama ini banyak tidak dipenuhi sehingga mempunyai pengaruh menyulitkan masyarakat untuk menilai suatu perusahaan.

5. Keengganan perusahaan untuk IPO karena syarat-syarat pemeriksaan laporan keuangan oleh akuntan publik masih harus diperiksa oleh pihak pajak.

Sumber : dari berbagai sumber

Rencana Besar Otoritas dan Strategi Pencapaiannya hingga 2014

Sumber pendanaan yang mudah diakses, efisien,

-          Mengurangi hambatan bagi dunia usaha untuk mengakses pasar modal sebagai sumber pendanaan

-          Meningkatkan aksesibilitas masyarakat terhadap lembaga pembiayaan dan penjaminan

-          Menyempurnakan peran profesi, lembaga penunjang, dan penjamin emisi dalam penawaran umum

Sarana investasi yang kondusif dan atraktif serta pengelolaan risiko yang handal        

-          Meningkatkan penyebaran dan kualitas keterbukaan informasi

-          Mendorong diversifikasi instrumen pasar modal dan skema jasa keuangan non bank

-          Mengembangkan pasar modal dan industri keuangan non bank berbasis syariah

-          Meningkatkan kemudahan dalam bertransaksi

-          Mengembangkan skema perlindungan investor dan nasabah

-          Mengembangkan pasar sekunder surat utang dan sukuk serta pengawasannya

Industri yang stabil, tahan uji, dan likuid

-          Meningkatkan kualitas pelaku industri

-          Mendorong peningkatan kualitas tata kelola perusahaan yang baik         

-          Meningkatkan kemampuan industri dalam mengelola risiko

-          Meningkatkan kapasitas pengawasan terhadap pelaku industri

-          Meningkatkan basis investor domestik dan dana jangka panjang

Kerangka regulasi yang menjamin adanya kepastian hukum, adil, dan transparan

-          Meningkatkan kualitas penegakan hukum

-          Melakukan harmonisasi regulasi antar industri dan pemenuhan standar internasional

-          Menyusun regulasi berdasarkan kebutuhan dan pengembangan industri

-          Meningkatkan kualitas transparansi informasi keuangan pelaku industri pasar modal

Infrastruktur yang kredibel, dapat diandalkan (reliable) , dan berstandar internasional

-          Mengembangkan sistem perdagangan efek yang terintegrasi (straight through processing)

-          mengembangkan sistem informasi yang handal

sumber : Master Plan Pasar Modal dan IKNB 2010-2014

Turbulensi di Masa Transisi

Industri perbankan mengalami guncangan akibat turbulensi yang terjadi di pasar modal dan ancaman inflasi. Meski demikian pelaku perbankan mengaku bahwa kondisi itu masih bisa diantisipasi agar tidak mengganggu target akhir tahun.

Sektor keuangan tengah mendapatkan guncangan yang cukup hebat bulan lalu. Hengkangnya dana asing dari pasar modal membuat goyang tidak hanya di bursa saham, tetapi juga merembet ke pasar keuangan yang membuat nilai tukar rupiah terhadap dollar AS terjerembap. Selanjutnya getaran tersebut dipastikan akan meluas ke sektor perbankan.

Perbankan nasional sejatinya sudah mendapatkan peringatan saat pemerintah memastikan akan menaikkan harga bahan bakar bersubsidi, setelah setahun melewati polemik. Sebelum kenaikan harga resmi diumumkan pada pekan ketiga Juni, bank sentral lebih dulu menaikkan suku bunga acuan yang sudah lebih dari setahun bertahan.

Dua hal itu sudah cukup membuat pengelola bank waspada dan menghitung ulang target-target keuangan tahun ini. Dan turbulensi di pasar keuangan yang berlangsung selama kurang lebih dua bulan membuat kekhawatiran itu meningkat.

Untuk semester pertama, beberapa bank yang sudah mengumumkan kinerja tengah tahunnya masih menyiratkan optimismenya bahwa bisnis mereka masih berjalan seperti rencananya. Akan tetapi melihat pelemahan di bursa dan juga pasar keuangan, jelas hal itu hanya untuk menenangkan diri sendiri.

Indeks saham sejak awal Juni berfluktuasi dengan kecenderungan melemah. Padahal beberapa hari sebelum itu indeks sempat mencatatkan level tertingginya dalam sejarah yaitu sebesar 5.200. Hingga pekan kedua Juli, indeks harga saham gabungan (IHSG) berada pada kisaran 4.420 dan terus merosot jika tak ada perkembangan positif.

Mata uang rupiah pun mengikuti kecenderungan itu dan melemah hingga menembus level psikologisnya Rp 10.000 per per dollar AS, level yang selama ini selalu dijaga otoritas. Pada pekan ketiga Juli rupiah bertengger di kisaran Rp10.300 per dollar AS, posisi terlemah dalam empat tahun terakhir. Hal itu belum cukup untuk membuat bank ketar-ketir karena pada bulan lalu juga, Bank Indonesia kembali menaikkan BI Rate menjadi 6,5 persen demi menjaga angka inflasi.

Bank Indonesia mengatakan, nilai tukar rupiah pada triwulan II-2013 terdepresiasi sesuai dengan nilai fundamentalnya. Secara point to point, nilai tukar rupiah melemah sebesar 2,09 persen (qtq) menjadi Rp9.925 per dolar AS, atau secara rata-rata melemah 1,03 persen (qtq) menjadi Rp9.781 per dollar AS.

Bank sentral mengatakan bahwa pelemahan nilai tukar juga dialami oleh mata uang negara-negara di kawasan Asia. “Depresiasi nilai tukar rupiah terutama dipengaruhi penyesuaian kepemilikan non-residen di aset keuangan domestik dipicu sentimen terkait pengurangan (tapering off) stimulus moneter oleh the Fed,” kata siaran resmi bank sentral.

Perekonomian global, kata BI masih cenderung melambat dan diliputi ketidakpastian yang tinggi. Pertumbuhan ekonomi Amerika Serikat (AS) diprakirakan tidak sekuat perkiraan semula, meskipun kegiatan produksi dan konsumsi menunjukkan perbaikan. Permasalahan ekonomi Eropa masih belum menunjukan tanda-tanda perbaikan yang berarti. Sementara itu, pertumbuhan ekonomi China dan India tercatat lebih rendah dibandingkan dengan proyeksinya, meskipun masih masih cukup tinggi. Berdasarkan perkembangan tersebut, perekonomian dunia tahun 2013 diprakirakan tumbuh lebih rendah daripada prakiraan semula menjadi 3,2 persen.

Memang, jika mau dirunut, penyebab awal turbulensi itu adalah perkiraan akan dihentikannya kebijakan quantitative easing untuk memompa perekonomian Amerika Serikat oleh the Federal Reserve, bank sentral AS. Rencana ini mendorong modal asing ditarik dari negara-negara emerging market lantaran kondisi ekonomi Amerika Serikat diyakini bakal segera pulih.

Dan kini perbankan nasional harus mempersiapkan diri terhadap kemungkinan terburu yang mungkin dihadapi di sisa tahun ini. Imbas dari rontoknya harga saham di pasar modal belum tentu mengena ke sektor perbankan, mengingat tidak semua bank sudah menjadi perusahaan terbuka.

Akan tetapi lain halnya dengan melemahnya nilai tukar dan meningkatnya suku bunga acuan. Keduanya adalah komponen penting bagi bank dalam menghitung risiko pasar. Nilai rupiah yang makin melemah dapat menyebabkan kenaikan pada rasio kredit-kredit bermasalah yang menggunakan valuta asing terutama dollar AS.

Sementara, dampak dari kenaikan bunga acuan tidak bisa dipungkiri lagi. Begitu BI Rate dinaikkan, bank akan langsung berhitung berapa respons kenaikan kredit yang akan diterapkannya. “Kenaikan BI Rate akan berdampak pada industri perbankan, Salah satu indikasinya adalah kenaikan pada suku bunga simpanan dan suku bunga kredit perbankan, seperti kredit pemilikan rumah (KPR), ritel, dan korporasi,” kata Kepala Ekonom Bank Negara Indonesia, Ryan Kiryanto.

Meski demikian, dia mengakui, kenaikan BI Rate adalah bentuk antisipasi terkait pelemahan rupiah dan tingginya inflasi. Tekanan terhadap nilai tukar akan bertambah dengan defisit neraca perdagangan sebesar 590,4 juta dollar AS pada Mei 2013.

Kekhawatiran

Perbankan tentu sudah bersiap akan keduanya. Namun begitu tampaknya bankir-bankir lebih mengkhawatirkan dampak dari kenaikan BI Rate ketimbang pelemahan rupiah. Soal rupiah mereka mengaku belum terkena dampaknya, karena masih minimnya pinjaman berdenominasi dollar AS.

Bank Central Asia (BCA) misalnya, mengaku nasabah yang meminjam kredit dalam bentuk valas masih sangat minim hingga saat ini. "Pengaruh penguatan dollar AS belum terlihat karena di BCA mata uang dollar AS hanya sekitar 6 persen saja dari total aset," ujar Presiden Direktur BCA, Jahja Setiaatmadja.

Begitu juga dengan Bank OCBC NISP. Manajemen mengaku pelemahan rupiah belum berdampak pada kinerja perbankan. Namun, perseroan akan terus melakukan stress test terhadap nasabahnya. "Kami terus melakukan stress test terhadap nasabah-nasabah kami untuk memastikan terjaganya kualitas aset yang baik," ujar Presiden Direktur Bank OCBC NISP, Parwati Surjaudaja.

Akan tetapi untuk kenaikan bunga acuan, hampir semua bank telah ‘pasang kuda-kuda’ untuk menaikkan bunga kredit untuk menjaga pendapatannya. Salah satunya adalah Bank Tabungan Negara (BTN).

Bank penguasa kredit perumahan mengatakan kenaikan suku bunga acuan diperkirakan berdampak terhadap peningkatan bunga kredit perbankan dan juga potensi kenaikan kredit bermasalah. "Ekspektasi di lapangan BI rate akan naik lagi. Kalau BI rate sudah dipastikan naik kita akan lihat basis nasabah. Tentu dampaknya akan ada pengurangan margin bunga bersih (NIM), sehingga akan ada adjustment bunga kredit," ujar Direktur Bank BTN Irman Alvian Zahiruddin.

Dia menambahkan, pihaknya juga akan melihat sisi kredit bermasalah (NPL), dengan demikian perseroan dapat mengetahui sejauhmana ketahanan portofolio dalam mengantisipasi kenaikan bunga kredit. “Tentu perseroan sudah mengantisipasi hal itu agar NPL stabil. Kenaikan kredit juga akan disesuaikan dengan pertumbuhan ekonomi domestik secara general," kata dia.

Suku bunga dasar kredit BTN per Juni 2013 adalah 10,56 persen untuk kredit korporasi, 10,68 persen untuk kredit ritel, 11,08 persen untuk kredit pemilikan rumah (KPR), dan 11,38 persen untuk non-KPR.

Khusus untuk KPR, tantangan juga datang dari rencana BI untuk mengetatkan aturan pengajuan kredit. Pasalnya BI menemukan fakta bahwa ada orang yang membeli belasan rumah dengan menggunakan kredit bank. Bahkan jumlahnya hingga ribuan.

BI mencatat nasbah KPR yang lebih dari dua rumah berjumlah 35,2 ribu orang dengan portofolio kredit mencapai Rp 31,8 triliun. Kemudian yang tengah mencicil dua rumah melalui skema KPR itu sekitar 31,3 ribu orang dengan nilai Rp 29 triliun. Sementara yang mencicil dua hingga sembilan rumah melalui KPR terdapat 35,2 ribu orang. Terdapat juga 3.884 debitur yang mencicil 3 bahkan sampai 9 rumah melalui skema KPR di bank. Ada juga yang mencicil 9 sampai 12 bahkan 12 sampai 15 rumah. Dan jumlahnya juga ribuan.

Ketua DPP Real Estate Indonesia (REI) Setyo Maharso, mengungkapkan bahwa hingga saat ini penjualan rumah belum terpengaruh kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate). Namun, penjualan beberapa tipe rumah akan ikut terpengaruh.

Kebutuhan rumah yang masih tinggi itu, menurut Setyo, tidak akan terlalu banyak memengaruhi pembelian rumah meski BI akan mengetatkan rasio pinjaman terhadap aset atau loan to value bagi kredit untuk rumah kedua dan ketiga.

BI menyatakan, rencana aturan LTV akan berlaku mulai 1 September 2013. LTV untuk KPR kedua maksimal 60 persen dan LTV KPR ketiga maksimal 50 persen. Aturan baru BI tersebut rencananya berlaku untuk rumah dengan luas bangunan lebih dari 70 meter persegi.

Tantangan Lain

Beragam persoalan yang tak ringan ini memang tengah menghadang perbankan menjelang sektor itu beralih pengawasannya kepada Otoritas Jasa Keuangan. Mulai tahun depan perbankan akan secar resmi berada dalam pengawasan lembaga tersebut.

Sebelumnya Price Waterhouse Coopers (PwC) mencatat ada tiga tantangan yang harus dilalui perbankan Indonesia tahun ini. hal itu merupakan rangkuman dari riset dan wawancara lembaga itu terhadap para bankir. Tantangan pertama terkait dengan regulasi. Menurut para bankir yang menjadi responden PwC, persyaratan peraturan yang semakin meningkat menjadi alasan utama bahwa regulator merupakan sebuah tantangan yang penting.

Financial Service Partner PwC, M Jusuf Wibisana, mengatakan persoalan regulasi tak terlepas dari rangkaian kerja yang dilakukan perbankan Indonesia. Menurutnya, setiap bank, baik lokal maupun asing melaksanakan tugas dan fungsinya selalu tak jauh dari peraturan. Meski begitu, para bankir yang menjadi responden PWC dalam survei ini menyatakan cukup puas dengan peraturan yang diterbitkan regulator. “Mereka merasa cukup puas dengan kinerja dari supervisor dari BI (Bank Indonesia). Itu menjadi concern,” ujar Jusuf.

Tantangan kedua terkait dengan kompetisi yang ketat antar bank untuk menghasilkan pendapatan yang lebih baik bagi perusahaan. Meski begitu, tantangan kompetisi ini memiliki nilai positif bagi konsumen. “Mereka akan berlomba-lomba berikan service terbaik bagi kita,” katanya.

Tantangan ketiga terkait Sumber Daya Manusia (SDM). Jusuf mengatakan, sebanyak 80 persen responden yang menjadi peserta survei, merasa ketersediaan pegawai yang berkualitas serta berpengalaman menjadi salah satu persoalan tersendiri. Salah satu sektor yang memiliki kelangkaan pegawai berada di bagian kredit dan tekonologi informasi

                                                                                                                                       

Tabel I                                                               

                                                                            

Nilai Tukar Mata Uang Asia terhadap Dollar AS

Mata Uang	26-Jul-13	Perubahan
		% YtD	% YoY
Rupiah Indonesia	10291	5,09%	8,29%
Ringgit Malaysia	3,21	4,90%	1,26%
Dollar Singapura	1,26	3,28%	0,80%
Baht Thailand	31,15	2,70%	-1,17%
Peso Filipina	43,27	5,51%	2,66%
Yuan China	6,13	-1,61%	-3,92%
Dollar Hong Kong	7,76	0,13%	0,00%
Won Korea	1111,33	4,41%	-3,10%
Yen Jepang	98,07	13,05%	25,39%
Sumber: Bloomberg